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賃貸物件の退去時の原状回復。入居者の負担はどこまで?

賃貸物件の退去時の原状回復。入居者の負担はどこまで?

長く住んでいたり、築年数がある程度経過している物件に住んでいる場合、部屋の壁紙や床、設備などが自然と劣化してしまうことがありますよね?
今回は退去時の原状回復に関する記事を書いていきたいと思います。
退去時のトラブルを防ぐためにぜひ参考にしてくださいね。

1.経年劣化・通常損耗・特別損耗とは

まず賃貸物件の退去を行う場合、入居者は物件に対して原状回復義務を負います。
その際に管理会社が原状回復の見積りを出すのですが、費用が高かったりすることがあり、その金額が妥当かという判断ができない為トラブルに発展する事もしばしば。
そういった事を防ぐためにもまずは退去の際の傷やクロスの変色がどういった種類の物なのかを理解しておく必要があります。

賃貸物件の傷や汚れは以下の3種類に分けて考えます。

 

経年劣化
年数が経つことで劣化したものは経年劣化と判断されます。
具体的な例として畳や壁の日焼けや、減価償却期間を過ぎたエアコンの故障、などが挙げられます。
経年劣化は時間の流れによって自然に発生する損耗となり、経年劣化によって修繕費が発生した場合、基本的に借主に負担義務はありません。


通常損耗
通常損耗とは、国交省の定めるガイドラインにて「 賃借人の通常の使用により生ずる損耗等」と定義されています。
普段の生活や、住むために必要な家具の設置による損耗(汚れや傷など)は、通常損耗となります。
さらに、国交省のガイドラインの中には、通常損耗と経年変化によって必要となる修繕費は、賃料に含まれるという記載があります。ですので、通常損耗の修繕費は、基本的には貸主(大家さんや不動産管理会社)の負担となる事がほとんどです。

 

【通常損耗の例】
・家具や家電の設置跡
洋服ダンスや大きな冷蔵庫などを置くと、畳やフローリングにへこみができてしまうことがあります。
生活に必要な家具を設置することは、基本的に通常の使い方と判断されるため、通常損耗となります。また電化製品などで壁にできる電気焼けの跡も通常損耗の扱いとなります。

 

・壁に画鋲で刺した跡
ポスターやカレンダーを貼るために画鋲をさすのは、基本的に通常使用の範囲内とされ、通常損耗となります。


特別損耗
特別損耗とは、前述している国交省のガイドラインにて「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 」と定義されています。入居者の故意又はずさんな使用によって発生した汚れや傷、へこみなどの事を指しています。
特別損耗の修繕費用は、通常損耗と違い賃料には含まれておらず、特別損耗が発生する原因が借主にあると判断される為、修繕費は、借主負担になることが多いので注意が必要です。

 

【特別損耗の例】
・煙草に関する損耗
室内で喫煙を行うと、天井や壁紙に、臭いや黄ばみが染み付いてしまうことがあります。タバコによる損耗は、基本的に通常損耗とみなされないため、原状回復義務は借主側にあると判断されることがほとんどです。

 

・掃除を怠ったり破損を放置した際の水回りの水垢・カビ
一般的な頻度での掃除を怠ったり、結露を放置したことによるカビ等は借主の負担とされることがあります。特に壊れてしまったものを放置した際の水漏れや配管の破損は特別損耗になる事例が多いです。

 

・石膏ボードの穴
ネジや釘などで、壁紙の下の石膏ボードまで穴が空いている場合は、特別損耗と判断される場合があります。
画びょうなどは通常損耗の範囲となりますが、釘などを打ってしまうと特別損耗と判断される事がある為注意しましょう。

2.原状回復の義務はどこまで?

住宅などの建物賃貸借契約では、原状回復義務に関する条項が盛り込まれていることがほとんどとなります。賃貸契約が終了して建物を明け渡すときに、原状回復の義務が生じます。

原状回復義務とは、借主の故意や過失によるもの、あるいは注意義務を怠ったために生じた損壊に対して元の状態に戻す義務をいいます。先ほど説明した経年劣化や通常損耗は除かれますので、借りたときの状態に戻すことではありません。
また、敷金を払っている場合は、敷金から原状回復に要する費用を差し引いて清算することが一般的となります。

気を付けないといけないのは経年劣化や壁のクロスの耐用年数が経過してしまったからと言って故意に汚してしまうと費用の負担が発生してしまう可能性がある為注意が必要となります。

 

【賃借人の負担になるもの】
・建具・壁を傷つけた。画びょうを刺すよりも大きな穴をあけてしまった。
・床や天井を汚してしまい、汚れが落ちなくなった
・備え付けのカーペットにコーヒーをこぼして汚れが落ちなくなった
・子どもが壁にらくがきをしてしまった
・エアコンの水漏れを放置して汚れができてしまった
・部屋で喫煙を行い、タバコのニオイが部屋についた
・ペットのつけたキズや匂い
・引越しの際にキズを付けてしまった


【貸主(大家さんや不動産管理会社)の負担になるもの】
・クロスの汚れやフローリングの通常の損耗(入居年数による)
・カーペットの日焼け(入居年数による)
・家具やテレビを設置した時のクロス・床材の日焼け(入居年数による)
・テレビや冷蔵庫の静電気によるクロスの黒ずみ(入居年数による)
・壁のビス穴・画鋲の跡(ボード交換が必要でない程度の穴の場合)

3.退去費用でトラブルにならないように賃貸住宅で暮らすうえで注意しておくこと

退去時に原状回復の義務の範囲を巡ってトラブルになることはよくあります。
トラブルを避けるためには、賃貸住宅への入居前、入居中、退去時のそれぞれに注意するポイントがあります。

 

【入居時】
契約前に原状回復に関する特約の有無があるかしっかりと確認しましょう。
特約が盛り込まれている場合は一方的に不利な内容ではないか、特約の内容を読み込み納得したうえで契約を行います。特にハウスクリーニング費用の負担は、退去時にトラブルとなりやすいので注意が必要となります。

次に入居前に、貸主あるいは不動産会社と借主の双方の立ち合いで、損耗の有無を部位ごとに確認してリスト化を行います。
傷や汚れのある部位は写真に残して不動産会社に送付しておくと、退去時の修繕費用を巡るトラブルの防止に役立ちます。


【入居中】
通常の生活での使用を超えた損耗とならないように、注意を払って使用することが大切です。特に人は自分の物ではないと乱暴に扱いがちになる為、賃貸物件も自分のものだと思い、大事に使うようにしましょう。
また、大きな損傷が生じた場合は契約している火災保険などで修理が可能です。
退去時には火災保険は使用できない為、大きな費用の修繕などはできるだけ早めに保険を使いなおすようにしましょう。

 

【退去時】
室内点検に立ち会い、入居時の室内状況と照らし合わせて借主の費用負担が必要な部位に対して、その場で確認をとるとトラブルになりにくいです。
また、納得がいかない場合はきちんとその場で話し合い、納得したうえで確認のサインを行うようにしてください。
サインを行ってしまうと後から費用の交渉はできないので注意してくださいね。

いかがだったでしょうか?
今回は退去時の原状回復に関する記事を書かせていただきました。
敷金0物件等増えてきておりますが、敷金の預かりがないと退去時にトラブルになる事も…。
また、管理会社によっては知識がないことをいいこといいことに大家さん負担のものまで借主に請求を行う管理会社もあったりするためきちんと知識をみにつけておくことが大切です。
もしそういった心配等ございましたら、是非トーマスリビングへご相談ください!

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