不動産を売るときに発生する仲介手数料・諸費用をわかりやすく解説

2.仲介手数料の計算の仕方

仲介手数料は不動産売却における最大の費用です。宅地建物取引業法で上限額が定められており、それ以上を請求されることはありません。

【仲介手数料の上限額】

◆正式計算（区分計算）

• 200万円以下の部分：売買価格×5％
• 200万円超〜400万円以下の部分：売買価格×4％
• 400万円超の部分：売買価格×3％

◆速算式（簡易計算式）
業界では、区分計算を一発で求められる便利な式として、「売買価格×3％＋6万円」が使われます。400万円を超える取引で正式計算と完全に一致します。消費税は別途加算です。

◆実務上の表示式
契約書などでは、「売買価格×3％＋税抜30万円＋消費税」という形で上限を示すことが多いです。消費税込みで総額をイメージしやすくした表示で、必ずしも正式計算と一致するわけではありません。

（計算例：2,000万円売却の場合）

◆正式計算（区分計算）
①最初の200万円 → 200万 × 5％ = 10万円
②次の200万円 → 200万 × 4％ = 8万円
③残り1,600万円 → 1,600万 × 3％ = 48万円
→合計：66万円（税抜）
消費税10％を加えると「72.6万円（税込）」

◆速算式（×3％＋6万円）
2,000万 × 3％ = 60万円　＋6万円 → 66万円（税抜）
消費税10％を加えると「72.6万円（税込）」

◆実務上の表示（×3％＋税抜30万円＋消費税）
2,000万 × 3％ = 60万円　＋税抜30万円 → 90万円
消費税10％ → 「99万円（税込）」

実際の手数料は正式計算や速算式で決まります。実務表示は上限表示用です。

（ポイント）

• 正式計算＝法律通りの正しい額
• 速算式＝正式計算を簡単に求められる便利な式（400万円超）
• 上限表示用の計算式＝わかりやすくした表示にすぎない

【低廉な空家等に関する特例】
しかし、400万円の売買であっても「低廉な空家等に関する特例（800万円以下）」の対象になる場合には、仲介手数料は最大33万円（税込）まで請求することができます。

（400万円で売却の場合）

◆法定の通常計算
・最初の200万円 → 200万 × 5％ = 10万円
・次の200万円 → 200万 × 4％ = 8万円
合計：18万円（税抜）
= 19万8,000円（税込）となります。

◆「低廉な空家等に関する特例」の場合（2024年7月改正後）
対象：売買価格が800万円以下の宅地建物（空家を含む）
仲介手数料の上限：33万円（税込）
売主・買主の双方から受領可能（＝最大66万円）

したがって、400万円の空家売買で特例を適用する場合、不動産会社は19.8万円（税込）ではなく、最大33万円（税込）まで請求できるのです。

この特例は空家等の流通促進を目的に設けられています。低額の物件では通常の上限額では採算が合わないため、上限を33万円に引き上げて不動産会社が受託しやすくする仕組みです。空家や低額不動産の売買以外には適用されません。通常の自宅売却（例えばマンション400万円）は対象外になる可能性が高いです。