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まず貸主から更新を拒絶することは可能か？ということを説明していきましょう。
原則として一般的な賃貸借契約の場合は、貸主が契約を更新したくないと思っていても更新を拒絶することはできません。
ここで重要なのは契約形態が「普通借家契約」なのか「定期借家契約」かで更新を拒絶できるかがかわってきます。

【普通借家契約】
一般的な賃貸借契約である「普通借家契約」の場合は、契約更新を拒絶することは出来ません。普通借家契約の契約更新には「合意更新」と「法定更新」があります。

「合意更新」とは、貸主と借主の双方が合意をしたうえで契約を更新することです。貸主や管理会社が更新の2〜3ヶ月前に通知書を送り、借主は更新料を支払います。

「法定更新」とは、契約終了までに契約更新されなかった場合、これまでの契約内容や条件で契約が自動更新されることです。さらに法定更新された場合は「2年ごとの契約更新をする」のような契約期間がなくなります。これは合意更新ができなかった場合、借主は強制的に退去させられると、住む場所を失ってしまいます。借主を保護するための救済措置として法定更新が定められているのです。
つまり正当事由がなければ、貸主が更新を拒絶したとしても借主を退去させることは出来ないのです。

【定期借家契約】
「定期借家契約」の場合は、契約期間満了時になれば更新拒否できます。

そもそも定期借家契約は契約更新がないのです。つまり一定期間に達した時点で契約終了となるのです。定期借家契約を結ぶ場合、貸主は賃貸借契約書に期間満了後の更新は無いことを記載したり、定期借家に関する書類を別に用意したり、契約締結時に借主に交付して内容を説明をしたり、契約書は公正証書によって作成するなど、様々な条件が必要となります。つまり、借主が何も知らないで定期借家契約が結ばれていたということはありません。

先述したように何の理由もなく貸主から契約更新を拒絶されることはないということがわかりました。
しかしこれは「正当事由」がない場合です。では貸主が更新を拒絶できる「正当事由」とはどのような内容があるのでしょうか？

正当事由として認められるケースとして、まず借主に次のような問題がある場合です。
・家賃を払わない
・契約違反がある
・近隣住民とのトラブルが絶えない

このような場合は貸主と借主の間の信頼関係が失われたと判断され更新の拒絶が認められる可能性があります。

次に、貸主にやむを得ない事情が発生した場合です。
・貸主の住居が劣化や災害などによるダメージで居住し続けることができなくなり、借主に貸している建物に住まなければいけなくなった
・貸主が亡くなり、物件を売却する
このような貸主の個人的な事情の場合は、どのくらい深刻かということが重要となりますが正当事由として認められる可能性があります。

他には、建物の安全性が保てなくなった場合です。
・建物の経年劣化
・事故や災害などで建物にダメージを受けた
この場合も、建物の損壊程度によって正当事由として認められる可能性があります。

また他にも貸主から「十分な立退料が支払われる場合」に、認められる可能性があります。

しかし、該当している正当事由があるからといって、必ずしも更新拒絶ができるということではありません。更新拒絶をすぐに借主が受け入れてくれた場合は何も問題ありませんが、契約更新拒否に応じてくれず裁判まで発展した場合、正当事由として認められるかどうかということになります。

では更新を拒絶されないために、賃貸物件に住む場合には、どのようなことに気をつけなければいけないのでしょうか？

【契約違反をしない】
契約内容を守ることが出来なければ正当事由になる可能性があります。家賃を何ヶ月も滞納する、ペット不可の物件で無断でペットを飼う、楽器不可の物件で楽器演奏を繰り返す、契約者以外の人が住んでいるなどは契約違反に当てはまります。

【近隣に迷惑をかけない】
大声で騒ぐ、共用部分にゴミを放置する、住人に危害を加えるなど、近隣に迷惑がかかることは避けましょう。１度くらい注意を受けただけでは更新拒絶とまではいきませんが、何度注意を受けても繰り返す場合は更新を拒絶される可能性があります。