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「S」とはサービスルームの略です。このサービスルームは建築基準法の居室の定義に当てはまらない空間のことで、広さや使用方法などに決まりはありません。

では居室の建築基準法の定義はどんなことなのでしょうか？

・建築基準法第28条第1項及び建築基準法施行令第19条に基づき、住宅、学校などの居室に、採光のための窓等を設置することを義務付けている。

・その採光に有効な窓等の面積は、住宅の場合は各居室の床面積の1/7以上、その他の建築物の場合は居室の床面積の1/10～1/5の政令で定める割合以上としなければならない。

・窓等の換気に有効な開口部（居室の床面積の1/20以上）

建築基準法で採光や換気について上記のような規定があります。

つまり「居室には窓を設置し、その採光のための窓の大きさが床面積の7分の1以上あること」「換気に必要な開口部が床面積の20分の1以上あること」とされているのです。ですので、それに該当しない部屋は居室とは認められないため、サービスルームなどとして扱われています。

またトイレやキッチンなどは居室ではないため、上記のような条件はありません。室内に窓があった場合でも上記の基準を満たしていない部屋はサービスルームとなります。

つまり、サービスルームの広さなどの条件はないため、物件によっては居室のように広いサービスルームがあることも珍しくないのです。区分としては居室ではありませんので、部屋数にカウントされません。

物件によっては「S」ではなく、「N」つまり納戸と記載されていることもあります。
サービスルームと納戸にははっきりとした違いはありません。最近では一般的に「S」が使われるようになりましたが、和風な物件や中古物件などでは「N」と表記されているかもしれませんが、実際に違いはありません。

ではサービスルームのメリットやデメリットはどんなことがあるのでしょうか？

【メリット】

・家賃が安くなる
例えば2LDKは２つの居室がある物件、1LDK+Sは１つの居室にサービスルームがある物件ということになります。面積は同じ広さで、部屋数も同じだとしても、サービスルームは居室とはカウントされませんので、価格は低く設定されていることが多くあります。居室ではありませんが、居室とは別のスペースがある物件は魅力的です。

・収納や趣味のスペースとして利用できる
サービスルームには窓がない物件が多くあります。ですので、大型の収納や日光でいたんで欲しくない様なものを飾る趣味の部屋などに利用することに向いています。

【デメリット】

・設備がない
サービスルームは居室では当たりまえにあるコンセントやテレビなどの端子、エアコン用のダクトなどの設備が備わっていないことが多いです。通常のコンセントは設置されていることもありますが、基本的に居室ではありませんのでエアコンやテレビを使いたいと思っていても後から設置することは難しいでしょう。

・湿気がたまりやすい
サービスルームには窓がないことも多くあります。ですので日当たりは悪く、換気もできないため湿気がたまりやすくカビなどの発生も考えられます。ですのできちんと湿気対策をしておくことが大事です。

ではサービスルームはどのような使い方ができるでしょうか？

・収納として利用する
日当たりが良くないということは逆に言えば日焼けしないということですので、日焼けによって物が劣化することがありません。ですので、普段あまり使用しない季節ごとの大きなもの、例えば扇風機やクリスマスツリー、ビニールプールや浮き輪などを収納しておくのにとても便利です。季節外の衣類も収納しておくことができます。その際は詰め込みすぎず、湿気対策をきちんとしましょう。

・書庫やウォークインクローゼットにする
居室に大きな収納家具を置くと圧迫感を感じ居心地が悪くなるかもしれません。しかしサービスルームは居室とは別の空間ですので、見た目や圧迫感を気にせず大きな収納棚を並べて置いても居心地の悪さを感じることはありません。ですので服や靴、本などをたくさん収納することができます。

・書斎や仕事部屋にする
照明を確保でき換気や湿気対策をすることができれば、自分だけの書斎やデスクスペースとして利用することができます。しかし窓がないサービスルームの場合は熱がこもりやすいため、暑い時期は熱中症などにならないように気をつけましょう。

・キッズルームにする
広さがあるサービスルームの場合、室内ジャングルジムを置いたり滑り台を置いたりして子供を遊ばせることができます。おもちゃがごちゃごちゃと散らかっていてもドアを閉めてしまえば、急な来客でも隠すことができます。子供が遊んでいる時はドアを開けておいたりサーキュレーターを回したりするなど換気には気をつけましょう。

・趣味の部屋にする
日が当たらないので、ポスターやフィギュアを飾っても日に焼ける心配がありません。湿気に気をつければコレクションを飾る部屋にすることができます。他にも作品作りなどが趣味の方はサービスルームで作業することもできますし、収納することもできます。