賃貸・売買で知っておきたい仲介手数料の相場と上限を解説

2.賃貸・売買の仲介手数料の相場と上限

【賃貸の場合】
①仲介手数料の法的上限
賃貸物件の仲介手数料は、「宅地建物取引業法（宅建業法）」によって以下のように定められています。

●借り主・貸し主の双方から受け取れる仲介手数料の合計は、家賃の1ヶ月分（消費税別）までただし、貸し主と折半することも可能。
●借り主から受け取る仲介手数料は、最大でも家賃の1ヶ月分（消費税別）まで。ただし、貸し主と折半することも可能。
●借り主から1ヶ月分を超える手数料を受け取る場合は、書面による合意が必要。

つまり、一般的には借り主が支払う仲介手数料は家賃1ヶ月分＋消費税が上限となります。

②仲介手数料の相場
賃貸物件の仲介手数料は、多くの場合「家賃1ヶ月分＋消費税」となっていますが、以下のようなケースもあります。

●無料（0円）：広告費を貸し主が負担する場合や、初期費用を抑えたい方向けのキャンペーンなどで実施。
●0.5ヶ月分＋消費税：貸し主と借り主の双方から手数料を受け取る場合。
●1ヶ月分＋消費税：最も一般的なケース。

なお、地域や不動産会社によっては、交渉次第で手数料を割引してもらえることもあります。

【売買の場合】
①仲介手数料の法的上限
不動産の売買における仲介手数料は、宅建業法で上限が決められています。売買価格に応じた手数料の上限は以下の計算式で求められます。

●200万円以下の部分：取引額の5%（＋消費税）
●200万円超〜400万円以下の部分：取引額の4%（＋消費税）
●400万円超の部分：取引額の3%（＋消費税）

（400万円超の場合）
・（200万円以下の部分→取引額の5%）200万円 × 5% ＝ 10万円
・（200万円超～400万円以下の部分→取引額の4%）200万円 × 4% ＝ 8万円
合計：18万円

この18万円は、400万円以下の取引に適用される手数料の合計ですが、400万円を超える場合は「18万円」に固定できるため、計算を簡単にするために消費税抜き相当の「6万円（18万円 ÷ 3）」を加えた「速算式」が使われます。

例えば、3000万円の物件を売買する場合の上限額を計算すると：

【通常の計算式】
・200万円以下の部分→5%　＝　10万円
・200万円超～400万円以下の部分→4%　＝ 8万円
・400万円超の部分（3,000万円 – 400万円 = 2,600万円） →3%　＝ 78万円
これらを合計すると、
10万円 + 8万円 + 78万円 = 96万円（＋消費税）

【速算式の計算式】
3000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（＋消費税）

どちらの計算方法でも、
96万円 + 消費税（10%の場合、9.6万円）＝ 105.6万円
となり、これが、売り主・買い主それぞれが支払うことができる仲介手数料の上限額となります。

②仲介手数料の相場
売買における仲介手数料は、多くのケースで上限額が適用されます。その理由は、売買仲介の業務が賃貸よりも複雑であり、手間やリスクが大きいためです。しかし、最近では以下のようなケースも増えています。

●定額制仲介手数料：一律○○万円とするサービス。
●手数料割引サービス：売り主または買い主のどちらかが手数料無料になるプラン。
●低率手数料：通常よりも低い割合で手数料を設定する業者も登場。

特にインターネットを活用した不動産会社では、手数料を抑えたプランを提供するケースも増えています。