“賃貸併用住宅”という選択｜住みながら家賃収入を得るメリットとリスク

3.賃貸併用住宅のメリットとリスク

【メリット】
① 家賃収入で住宅ローン負担を軽減できる
最大のメリットは、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられることです。

例として、『住宅ローン返済が月15万円、家賃収入が月8万円の場合』実質負担は月7万円程度に抑えられます。賃貸暮らしでは家賃を払い続けても資産は残りませんが、賃貸併用住宅なら、返済しながら資産を築ける点が大きな違いです。

② 住宅ローンが使える可能性が高い
賃貸併用住宅は、多くの金融機関で、自宅部分の床面積が建物全体の50%以上であれば住宅ローンが利用可能です。（ただし金融機関により条件が異なるため事前確認をすること）

住宅ローンは、

・金利が低い
・返済期間が長い

という特徴があり、投資用ローンより条件が有利です。若い世代ほど、この金利差は長期的に大きなメリットになります。

③ 将来のライフスタイルに柔軟に対応できる
賃貸併用住宅は、将来の使い方を変えやすいのも魅力です。

・子どもが独立した後に自宅部分を賃貸化
・親との同居や二世帯住宅として利用
・老後は賃貸収入を生活費の一部に充てる

「今」だけでなく、「将来どう使えるか」を考えられる住まいです。

④ 固定資産税の軽減措置が受けられる場合がある
賃貸併用住宅では、条件を満たせば固定資産税の軽減措置を受けられる可能性があります。これは、賃貸併用住宅が「居住用住宅」として扱われる部分を含んでいるためです。
具体的には、建物や土地のうち、自分が居住している部分が「住宅用地」「居住用建物」と認められると、固定資産税が軽減されるケースがあります。

例えば、住宅用地として認定されると、土地にかかる固定資産税が

・小規模住宅用地：評価額の 1/6
・一般住宅用地：評価額の 1/3

に軽減される制度があります。これは、すべてを投資用物件として所有する場合と比べると、大きな違いです。

ただし注意点として、

・自宅部分と賃貸部分の面積割合
・建物の用途区分
・自治体ごとの判断

によって、必ず軽減されるとは限らない点には注意が必要です。

それでも、「住みながら賃貸経営をする」という賃貸併用住宅ならではの形だからこそ、税金面で有利になる可能性があるという点は、長期的な資金計画を考えるうえで見逃せないメリットといえるでしょう。

【リスク】
① 空室による収入減少リスク
賃貸経営である以上、空室リスクは必ず存在します。入居者がいない期間は家賃収入がなくなり、その分ローン返済を自分の収入だけで賄う必要があります。立地や家賃設定を誤ると、想定より長く空室が続くこともあります。

② 入居者との距離が近いことによるストレス
同じ建物に住むため、

・生活音
・駐車場、ゴミ出しのマナー
・来客や騒音

などが気になりやすくなります。「大家だけど住人でもある」という立場が、心理的な負担になることもあります。

③ 修繕費・管理費が自己負担になる
給湯器やエアコンの故障、外壁や屋根の修繕など、建物の維持管理はオーナーの責任です。毎月の家賃収入だけでなく、将来の修繕費を見越した資金計画が欠かせません。